יריב פז הוא אחד מיזמי הנדל"ן המובילים בישראל כיום, המלווה יזמים ומשקיעים לאורך כל שלבי ההשקעה. הוא החל לפעול בשוק הנדל"ן בישראל בשנת 2005 ולקח חלק בלא פחות מ-1,000 עסקאות נדל"ן בישראל ובארה"ב. בבעלותו עשרות נכסים בארץ ובעולם. איך לבחור דירה להשקעה לפי יריב פז? אתם מוזמנים לקרוא.
איך לבחור דירה להשקעה?
כשרוצים להשקיע בדירה צריך לעשות זאת נכון ובחוכמה. לפי יריב פז, כדי לאתר נכסים טובים צריך להכיר היטב את השוק, לסנן אזורים מבוקשים וכאלו שפחות, להכיר רחובות שהם טובים להשקעה וכאלו שלא, שכונות טובות וכד'.
מהו תהליך ההשקעה? לברר את הצרכים עם המשקיע לטווח הארוך, לתכנן איתו ולמצוא מקורות מימון, לקבוע את התקציב, לאתר הזדמנויות השקעה ולעשות סיורים בשטחים מועדפים להשקעה, לנתח את העסקאות ולבחור דירה עם פוטנציאל השבחה, לסגור חוזים, לשפץ ולהשכיר.
בכל עסקת נדל"ן, כמו בכל עסק אחר, בודקים את הכדאיות הכלכלית ואת ההזדמנות העסקית. זוהי, בכל-זאת, אחת העסקאות הכי גדולות שעושים בחיים. וגם פה, כמו בכל עסק, צריך להיות בסופו של דבר מאוזנים מבחינה כלכלית, שלא לדבר על להגיע לרווחיות מסוימת.
כמה דברים חשובים על דירה להשקעה
בנדל"ן פועלים בראש ובראשונה לפי תקציב מוגדר מראש, בהתאם ליכולות הפיננסיות. בשום מקרה אין לחרוג מהתקציב שהוגדר.
בנוסף, יש לבחון את אפיקי הרווח. בנדל"ן יש שלושה אפיקי רווח אפשריים אשר דורשים ידע ומיומנות כדי להשיגם. האפיק הראשון הוא רכישת נכס במחיר הנמוך ממחירי השוק. אפיק זה דורש מיומנות של חברה מקצועית כדי למצוא נכס כזה. נכס מתחת למחירי השוק יש בו כשל מסוים וצריך לדעת לאתר את זה.
וכאן מגיעים לאפיק הבא שהוא השבחת הנכס. השבחה יכולה להתחיל משיפוץ קל ועד לפיצול הנכס לכמה יחידות, כמובן בצורה חוקית, מה שדורש מיומנויות של אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, שמאי ולעיתים עורך-דין. כל אלו עושים גם דרך חברה המלווה לרכישת דירה להשקעה.
בנוסף, חשוב להכיר את הסביבה בה מחפשים דירה להשקעה. הכרת הסביבה תסייע להגיע למטרות שמציבים לפני הרכישה. ופרמטר אחרון, בניית תוכנית עסקית. בחברה של יריב פז יכינו עמכם תוכנית עסקית מסודרת, תוך לקיחת כל האלמנטים החשובים בחשבון. למשל הוצאות שוטפות, עלויות שונות, הכנסות ויכולת החזרי משכנתא. ולסוף, מהי שורת הרווח.
איפה לקנות דירה להשקעה
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? יריב פז ממליץ על חיפה. מניתוח השוק עולה כי התשואות שם גבוהות ומחירי הנדל"ן זולים. לכן אם תשאלו אותו איפה כדאי להשקיע בנדל"ן, זו העיר שהוא ימליץ עליה.
חיפה זו העיר השלישית בגודלה, יש לה חופים מהממים, נופים מקסימים ומקומות בילוי אטרקטיביים. בחיפה ש גם אמצעי תחבורה מתקדמים מהרכבת, דרך המטרונית, הרכבל וכמובן אוטובוסים. גם מוסדות להשכלה גבוהה ניתן למצוא בחיפה, טכניון, אוניברסיטה ומכללות שונות. בחיפה יש גם פארק הייטק בו ממוקמים משרדים של חברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם.
אז איפה הכי משתלם לקנות דירה להשקעה? בחיפה. לדברי יריב פז, מחירי דירות בכל הארץ עלו פי 3 ובחיפה הדירות מתייקרות בקצב איטי יותר. ועוד סיבה למה חיפה? כי בעתיד כנראה יפונו משם המפעלים המזהמים. באמת מדובר בעיר אטרקטיבית.
קניית דירה להשקעה לפי תשואה שנתית ופוטנציאל ההשבחה של הנכס
בעשור האחרון התשואה השנתית בדירה בהשקעה עמדה על בין 3%-7% בשנה, בעקבות עליות המחירים וההכנסות משכירות. הבנקים מעדיפים משכנתא של 60%,70% ואף 75% ברכישת דירה. תנאים שלא קיימים באף אפיק השקעה אחר. דבר זה מעודד לרכוש דירה להשקעה. הסיבה לכך היא בגלל הביטחון בשעבוד הנכס.
אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ? כל מי שרוצה לקנות דירה להשקעה שואל את עצמו, איפה הכי כדאי. אז לאחר שציינו את חיפה, כדאי לקחת בחשבון כמה נקודות. הפרמטרים החשובים הם יכולות הרוכש, התקציב, הצרכים שמשרתת הדירה להשקעה ועוד. דירה להשקעה ניתן כמובן לקנות בכל הארץ, מאילת ועד מטולה, אך בדומה לתחומים שונים בחיים, זה מאוד תלוי סיטואציה.
כאשר מתלבטים איך לבחור דירה להשקעה, הכי חשוב זה להתמקד בשורת הרווח. אחוז התשואה הפוטנציאלי יכול להיות מאוד גבוה בערים מסוימות אך אם מיקום הנכס רחוק ממקום המגורים של המשקיע יהיה לו קשה לנהל את כל נושא השכרת הדירה. ניהול השכרת דירה ממרחק של 100 ק"מ, למשל המרחק בין תל-אביב לחיפה או בין אשקלון לחדרה, הוא לא כל-כך יעיל. יש פה הרבה לוגיסטיקה, התנהלות בדרכים וצורך לפתור הרבה בעיות מרחוק.
במקרה והמשקיע עובד במשרה מלאה, כל נושא ניהול הדירה בעיר מרוחקת, יכול לגזול זמן יקר. כמובן שחברה אשר מלווה בתהליך הרכישה מסייעת בכל הניהול מול השוכר, אך כדאי בכל זאת לקחת את נקודת המרחק בחשבון.
פוטנציאל רווח דירה להשקעה הוא המרכיב הכי חשוב
פוטנציאל הרווח מהדירה הוא המרכיב החשוב ביותר בהחלטה איפה לבחור דירה להשקעה. לכן, לפני שמחליטים על האזור, הישוב או העיר בהם מחפשים דירה להשקעה חשוב לבחון לעומק את כל הפרמטרים החשובים ולנתח אותם עד כמה שניתן בראייה לטווח רחוק. עניין איסוף המידע על האזור בו קונים דירה להשקעה הוא קריטי.
האם עומדים לסלול כביש שישפר את הגישה לצירי תנועה מרכזיים, מה כמות הבנייה באזור לעומת כמות הביקושים, האם נבנות תחנות רכבת חדשות, מוסד להשכלה גבוהה שיהפוך את הישוב למבוקש יותר, הסכמים של המדינה עם העירייה על תנופת הבניה והפיתוח באזור, סכנות ביטחוניות, איכות החינוך ועוד. דירה להשקעה היא חשיבה לטווח ארוך ולפי זה יש להתנהל.
